131稀缺才會貴 (第1/2頁)

林若妍繼續說：“按照王總的計劃，產業新城一開始要做好配套，我很贊同。做一個更高階的酒店只是開始，還要聚攏人氣。看圖上有這麼一大片地造新城，不可能全都荒著等升值了再造房子。

姜老師也說，上面同意讓先建酒店，後續肯定要推出商品房。王總請了諸位過來，是要將一級開發做好，市政設施鋪到位，每個地塊規劃好做什麼，將來這些地才能有的放矢地賣給別人獲取最大價值。”

同樣的意思，都是買地等升值了賣二手賺差價，林若妍這種說法格調立刻就高了。他們這些人拿了地，做所謂一級開發，修橋鋪路搞好市政貫通，把生地做成熟地，然後賣給其他人繼續二級開發。

這個概念在更成熟的房地產市場已經很普遍了。不過眼下這些人並沒有那種系統性地接觸過專業詞彙，直到林若妍說起來，他們才知道原來自己做的竟然是這樣高大上的事情呢，做好了名利雙收，不禁紛紛露出了讚許的笑容。

“可是，高檔酒店建設週期長，經營運營一段時間後才能見到錢，一開始還是要造住宅賣，快點賣了回款才行。”王民皺眉道，“這裡的容積率要求住宅也是1.0，還限高，蓋不了高層，蓋別墅要搭著小高層賣，否則做不滿容積率就虧了。”

林若妍聽眾人意思，就知道他們腦子裡的別墅還是傳統大別墅的概念，接下來就要她來給他們說說她要做什麼產品了。

容積率就是地上建築面積除以佔地，這個數越大，同一塊地能蓋的房子面積也越多，可售面積也越多。不過容積率越高意味著蓋別墅的可能越低。書中時代，正經被稱為別墅的都是獨門獨院的大戶型，地面一兩層帶個地下室。那種房子容積率也就是0.6左右，再高，院子就小了。

理論上一塊1.0容積率的地，是蓋不了傳統獨棟大別墅的。

這裡的總體大規劃當然不會讓遠離縣城還造那麼多高層的，同樣也不能浪費土地弄一堆大別墅，前後都堵死了，讓開發商就在容積率1.0這裡做文章，造一些精緻的小洋房，有國外那種小型城鎮衛星城之類的感覺。

所以控制容積率和限高是很正確的。林若妍能充分理解這些，不過花園洋房多層單元樓賣不了太貴的價格。蓋別墅類的才能吸引京市城裡人，回款是慢了一些，單價卻可以更高，賣毛坯建安成本比多層和高層也便宜。蓋起來便宜賣的貴，哪個開發商不喜歡呢？

但是市面上現有的別墅型別根本撐不滿1.0的容積率。

一般開發商會想著，拉高拍低，也就是頂著限高造一些高的住宅，剩餘土地儘可能多造別墅。別墅建築面積佔比儘量最大化，高層住宅沿著地塊最北邊蓋一排兩排，好的資源全留給別墅。那些高層住宅其實並不好賣，還居高臨下看著別墅，導致別墅的私密性會受到干擾。

這樣的混合小區，再怎麼砌築圍牆隔離，也還是互相影響，別墅不會是傳統高檔別墅的價格了。不過好歹湊夠了容積率，做了一些能賣的貴的產品。總之損失容積率就是損失銷售面積，這些人肯定接受不了。

凌老六脾氣更爆一些，他能感覺到林若妍話裡有話，卻不是很清楚這丫頭要幹什麼，就直白問：“林總，你是打算守著高速出口蓋別墅麼？來往倒是方便，可是容積率湊不夠，蓋別墅也要搭著一些多層賣，這裡多層賣不上價。”

林若妍突然問道：“你們知道現在京市和周邊城市的大別墅多少錢麼？我前段時間在津市買的大別墅才七八十萬一套。京市不是傳統別墅區的地方，別墅也就是三百多萬。”

凌老六不明所以道：“那當然，沒有個二三百萬，在京市那都不叫別墅。”

“那你們想過兩三年之後，你們認為的那種正經的郊區大別墅會賣多少錢麼？”林若妍繼續問。